视点地产网投资众创空间公司已有4年时间，中南建设选择剥离这一不赚钱的业务，交给母公司经营。

　　九月十八日，江苏中南建设集团有限公司发布关于南通中南谷控股股份有限公司关联交易的公告。将所持南通中南谷投资管理有限公司100%股权以200万元人民币转让给公司控股股东中南控股集团有限公司。

　　据悉，南通中南谷公司以打造面向创业者的综合型众创空间为定位，希望逐渐成为一个创业孵化基地，先后成立了海门中南谷信息技术有限公司、海门中南谷企业孵化基地有限公司、南京中南谷信息技术有限公司和南京中南谷企业孵化基地有限公司4个分公司。

　　南通中南谷2020年6月30日经审计的财务报告显示，公司资产总额为954.02万元，负债为786.25万元，净资产为167.77万元，净利润为133.73万元。截至2020年6月30日，南通中南谷对公司的其他应收款为359.79万元，与公司无其他债权债务关系。

　　中南建设表示，此次收购完成后，公司将进一步聚焦主业，为全体投资者创造更高回报。以公司长期股权投资的账面价值为基础，本次交易预计可获得约232万元的投资收益。

　　虽然不是个大买卖，但背后，或许隐藏着中南建设对于理财的决心。

　　由于债务高企，规模增加了。

　　近几年来，中南建设是为数不多规模实现跨越式发展的房企。

　　根据新媒体查询，在销售方面，中南建设2015-2019年期间，销售总额由225亿元快速增长到1961亿元，复合年增长率72%，销售面积由239万平方米增长到1541万平方米，复合年增长率59%。

　　从经营业绩来看，中南建设2015-2019年归母净利润分别增长3.5亿、4.7亿、6.9亿、21.9亿和41.6亿元，复合年增长率达85.5%。

　　尽管受疫情影响，中南建设在2020年上半年仍实现了经营业绩的同比增长。

　　据统计，上半年公司营业收入为296.9亿元，比上年同期增长27.32%;归属母公司股东净利润为20.5亿元，比上年同期增长56.2%;基本每股盈利0.54元，比上年同期增长54.06%;加权平均净资产收益率为9.11%，比上年同期增长2.36个百分点。

　　销售方面，上半年中南建设地产实现合同销售金额813.9亿元，仅增长0.2%;销售面积609.1万平方米，下降5.7%;销售均价为13,360元/平方米，高于上年同期及全年的水平。

　　中南建设要实现规模跨越式发展，实际上离不开高强度的投资。

　　资料显示，在拿地力度方面，中南建设2016-2019年始终保持较高拿地力度，拿地面积占总销售额的比例分别为117%,173%,139%和64%。其中在2019年，在严格调控的环境下，中南建设的拿地力度有所下降，但全年仍有78个新开工项目，新开工建筑面积989万平方米，新开工建筑面积519亿元，新开工权益建筑面积374亿元。

　　不过，不可能三角对任何一家房地产企业来说，规模、利润、负债，这三个指标都是无法兼顾的，中南建设也不例外。近几年规模迅速扩大，利润指标、债务规模自然不可能小。

　　据统计，中南建设2015-2019年和2020年上半年的净负债率分别为：213.98%,203.34%,261.28%,244.21%,214.63%,188.28%。

　　这是无可厚非的，房地产是资金密集型行业，房地产企业必须依靠杠杆撬动规模扩张。但近几年来，随着国家政策对房地产企业融资的要求越来越严格，积极降杠杆也成为企业的普遍选择。

　　增强股票融资能力。

　　中南建设也在积极进行现金流管理。

　　据券商研究报告指出，中南建设近年来的净负债率水平持续提高，主要原因是公司对现金流的控制能力增强，净资产规模不断提高。

　　值得注意的是，到2020年上半年，中南建设的净负债率进一步提高。据统计，到2020年6月底，中南建设总资产为3229.03亿元，比上年增长11%;净资产增长16.8%，股东权益增长6%;总负债下降1.29%，下降6%，资产负债率下降21.22个百分点。

　　中报会上，中南建设管理层表示，“主要是有息负债增长不太快，净资产增长较快，所以总负债率有所下降，不仅如此，净负债率下降的更明显。”

　　或许是由于这一原因，9月17日，穆迪将江苏中南建设集团有限公司的企业家族评级从B2提高到了B1，并将海门中南投资有限公司现有债券的担保高级无担保债务评级从B3提高到了B2。前景评级稳定。

　　同时，穆迪预计，今后12-18个月，调整后的中南建设总债务增长幅度将保持不变，因为中南建设每年从土地购置中获得的收益将不超过房产销售收入的40%。

　　这样或许可以概括中南建设过去时期的标准。

　　根据中南建设管理层的说法，虽然过去四年中该合约额是增长了很多，但有息负债的增长，一直跑输销售合约额的增长速度，中南建设不依靠高有息负债去扩张。”由于我们一直希望以高周转的策略来应对成长的需求，我们一直需要在运营端，向运营端要增速，要效益。

　　把前几年的财务数据对比一下，中南建设2015-2019年的经营活动现金流入分别为：308亿，427亿，608亿，971亿，1110亿。但同一时期的有息负债分别为：债券288亿，382亿，530亿，579亿和699亿。

　　另外，兴业证券指出，2016-2019中南建设都保持了较高的总资产周转率和存货周转率，截至2019年底，公司总资产周转率为0.16，略高于0.14;存货周转率为0.22，高于0.17。

　　不过，其仍踩踏近期热议的“三条红线”政策，仅现金短债比率就达到了1.19的红线要求，剔除预收账款后的资产负债率，以及净负债率均高于红线。

　　减少有息负债的增加，提高资产周转效率，常规的降息举措短期内显然对中南建设没有帮助。所以，中南建设也许会有转让股权的想法。

　　在过去的几年中，房地产企业通过债务融资无法降低杠杆率，即通过引进战略投资者、注入大股东资金、加速上市进程等方式增加权益，或通过拆分上市增加现金流入，从而缓解母公司的融资压力。

　　在中期业绩会议上，中南建设管理层也提到了此事。在此期间，管理层指出，“三条红线”政策出台后，将要求中南建设加强权益类合作，政策倒逼在股+债模式下，可能需要在股端加大力度。

　　或许，剥离众创空间的这一举措，正是中南建设加强股改力度的第一步。